杭州宜家房屋置换有限公司

1.从品牌效应分析

　　萧山二手房已经有2年多的历史，在这一过程中通过优胜劣汰已形成约20％的企业占据80％的市场交易的局面，初步形成了几个中介品牌，在消费者心目中树立了较好的品牌形象，这部分公司注重企业形象、讲究服务质量,整个经纪服务流程正规，是消费者进行二手房交易的首选。

2.从操作流程分析

　　二手房交易有其正规的交易流程，其中的每个环节都是必不可少的，消费者对二手房的交易流程不熟悉，应事先通过多方面的渠道加以了解，然后按造交易流程进行正常的交易,在买卖的其中一方提出不合理的要求时，若交易人员没有及时的提出纠正，则整个交易流程是不规范的,交易结果不受法律保护,交易风险很大，则该家中介公司也是难以令人放心的。

3.从经纪人的业务水平分析

　　从事二手房交易的业务员被称为经纪人,经纪人应该是经过专业培训，由国家认可的职能机构签发经纪人资格证书认可其服务水平的,即中介公司的业务员应该持证上岗.在具体的咨询、交易过程中要注意该公司的经纪人在实际操作过程中表现出来的业务素质。

4.从服务质量看

　　二手房交易是二手房中介公司向消费者提供有偿服务的过程,作为消费者要充分认识到这一点,假如你所委托的中介公司在服务过程中投机取巧、纪律散漫,或无故更改事先约定等不符合二手房交易特性的表现都反映出中介公司的不可信。

收费项目	收费标准
交易手续费	住宅类：6元/㎡　　　非住宅类：12元/㎡
契税	普通住宅（140㎡以下）：1.5% 　　　非普通住宅、非住宅类:3%
土地收益金	60元/㎡
维修基金	15元/㎡
工本费	住宅类85元，非住宅类205元，共有权证费15元
他项权证费	85元
评估费	0.35%
营业税	① 住宅类：普通住宅：未满5年全额5.6%，满5年免交　　　　　　　　非普通住宅：未满5年全额5.6%，满5年差额5.6% 　　　② 非住宅类：差额5.6%
个人所得税	① 住宅类：全额的1%或差额的20% 　　　② 非住宅类：全额的2%
土地增值税	① 住宅类：　　　140㎡以下免征　　　140㎡以下征收：未满3年征收全额0.5%，满3年未满5年征收全额0.25%，5年以上免征　　　② 非住宅类：征收全额1%

基本服务项目	基本服务内容	基准收费标准		浮动幅度
		承租方	出租方
租赁居间代理服务	1、向市产权交易登记管理中心调查、征询所交易房屋权利的来源、现状，并　做好书面记录；　2、收集、调查、征询房屋座落环境、使用年限、完好情况等；　3、向物业管理单位查询有无租赁、违章搭建、相邻关系侵权、套内使用面积　等情况；　4、收集、调查、征询租赁价格的行情比较，有关政策规定等；　5、进行各种形式的信息发布活动等；　6、约定洽谈时间、沟通租赁双方的成交意向；　7、陪同双方当事人实地踏勘房屋、设备、环境；　8、出示和认定权籍资料、确定当事人身份等；为成交双方选择合同文本，进　行签约指导、见证、如实告知成交双方租赁合同的约定条款和注意事项、履行　方式、支付租金的方式等。　9、为成交双方选择合同文本，进行签约指导、见证，如实告知成交双方租赁　合同的约定条款和注意事项、履行方式、支付租金的方式等。	1个月租金的40%	1个月租金的40%	上浮不超过25%，下浮不限。

基本服务项目		基本服务内容	基准收费标准		浮动幅度
			买方	卖方
买卖居间代理服务	权籍调查	1、向市产权交易登管理中心调查、征询所交易房屋权利　的来源、现状、有无抵押、有无权利限制等，做好书面　记录；　2、调查、征询涉及权利人的处分要求和条件;核实处分　资格、权利人和相关人的身份及权利等。	按房屋成交价格分档累进： 50万元（含50万元）以下1%；50-100万元（含100万元）0.7%； 100-200万元（含200 万元）0.4%；200万元以上0.25%。	按房屋成交价格分档累进： 50万元（含50万元）以下1%；50-100万元（含100万元）0.7%； 100-200万元（含200 万元）0.4%；200万元以上0.25%。	上浮不超过25 %，下浮不限。
	使用状况调查	1、收集、调查、征询房屋座落环境、使用年限、完好情　况，设备转让价格及有关费用的结清情况等；　2、向物业管理单查询有无租赁、违章搭建、相邻关系侵　权，以及维修基金的缴纳和使用情况等。
	行情调查	1、收集、调查、征询买卖价格的行情比较、税费结算、　房屋户型比较、有关政策变动的影响等。
	确定成交意向，订立交易合同	1、陪同双方当事人实地踏勘房屋、设备、环境；　2、约定洽谈时间、沟通买卖双方的成交意向；出示和认　定权籍资料、确定当事人身份等；　3、为成交双方选择合同文本，进行签约指导、见证，如　实告知成交双方买卖合同的约定条款和注意事项、履行方　式、支付房款的方式等。
	办理产权过户	双方当事人过户手续资料收集、报告、确认、确权时间约　定，完成所有交易过户手续。

1.什么是二手房？

　　　通常是指再次买卖交易的住宅。个人购买新竣工的商品房，经济适用住房及单位自建住房，办完产权证后，再次上市买卖，这些房都称为二手房。

2.哪些二手房不得转让？

　　　A.司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。

　　　B.依法收回土地使用权的。

　　　C.权属有争议的。

　　　D.未依法登记领取权属证书的

3.二手房按揭贷款的额度年限及需具备哪些条件？

　　　二手房最多能按揭交易价的70％房款最长15年。二手房按揭贷款受理条件为：

　　　（1）有固定经济来源。

　　　（2）有归还本金和利息的能力

　　　（3）必须有担保人。

　　　（4）同意所买房屋作抵押

　　　（5）必须取得他项权证。

　　　（6）提供购买人及配偶的身份证、私章、户口簿、收入证明。

4.二手房按揭业务的办理程序？

　　　（1）买方向银行提出贷款申请

　　　（2）提交相关资料

　　　（3）银行进行贷款调查初审

　　　（4）签订购房抵贷款合同

　　　（5）并缴纳公证、保险费用

　　　（6）发放贷款

5.什么是居间担保

　　　在二手房买卖的交易过程中，由置换公司为中间体，保证交易过程中房款房产顺利放心的转移交接，以确保交易安全的行为称为居间担保，宜家置换提供此项服务

　　　　　宜家置换众安总店电话：0571-82755266 82755366 　　地　址：杭州萧山城厢萧然东路众安花园1013-1014号(妇保医院北侧)
　　　　　宜家置换北干分店电话：0571-82817017 22856002 　　地　址：杭州萧山山阴路与永久路交叉口
　　　　　宜家置换凯悦分店电话：0571-82816016 22856003 　　地　址：山阴路凯悦花园347-349#(时代大酒店东侧)
　　　　　宜家置换泰和分店电话：0571-82638488 82638588 　　地　址：泰和菜场对面
　　　　　宜家置换人民路分店电话：0571-82738400 82738411　地　址：萧山人民路240号
　　　　　宜家置换新世纪加盟店电话：0571-82629970 　　　　地　址：萧山开元美食城对面